摘要：渗漏水问题一直以来都是工程质量的通病，也是房地产行业客户投诉的焦点，通过对类似问题的调查研究，并结合工程实践，总结了外墙面、铝合金外门窗、卫生间等部位的渗漏水原因分析及处理方案，介绍了各种节点和收头部位的防水处理。 
关键词：新建住宅  渗漏水  治理

    近年来，在房地产行业工程质量投诉中，渗漏水问题一直是焦点，为了有效的防止此类质量通病，严把工程质量关。经过对类似工程相关问题的调查研究，并结合工程实际情况，对易产生渗漏水的不同部位进行了较为深入地剖析及探讨。下面就各种易产生渗漏水节点、部位的原因分析及处理方案，与大家一起探讨。 
1、外墙渗水原因分析及处理方案 
1.1湿贴花岗岩墙面 
1.1.1事故特征 
    外墙主体结构为砌体的室内墙面渗水,影响使用功能。 
1.1.2原因分析 
（1）混凝土构件与砌体交接处砂浆不密实。 
（2）外墙面刮糙前没有将外墙砌体中的空头缝、施工孔洞等嵌填密实。 
（3）花岗岩灌浆不饱满及顶端收头防水密封不严密。 
（4）花岗岩粘结剂及勾缝剂为普通水泥砂浆，无防水功效。 
（5）没有经过防水处理的花岗岩材料本身是透水体，雨水能从其表面渗入墙体内。 
1.1.3处理方法 
（1）当外墙渗漏水量较大，且集中漏水时，应将外墙面的石材及水泥砂浆凿除干净，冲洗湿润，再将砌体缝隙、孔洞用水泥砂浆（1：2）嵌填密实。用聚合物防水砂浆刮糙，厚度控制在7mm左右，在新旧抹灰层接合处要抹压密实。用聚合物防水砂浆湿贴花岗岩，采用专用防水勾缝砂浆进行勾缝。 
（2）花岗岩石材用“石材专用防护剂”进行六面封闭处理。 
（3）将花岗岩压顶水泥砂浆凿除，用聚合物砂浆压顶，做成45度角泛水，再用金汤“JS”防水涂料涂刷三遍。 
1.1.4预防措施 
（1）在外墙抹灰前，要堵塞外墙面一切渗水通道，全面检查外墙面的灰缝与孔洞，（2）清除墙面的灰疙瘩、粉尘，冲水湿润。 
（3）嵌填好门窗框四周与土建墙体之间的缝隙。 
（4）同一墙面刮糙必须一次完成，不留施工缝，要用力刮紧、刮平，厚度控制在7mm左右。 
（5）采用聚合物防水砂浆作为粘结剂湿贴花岗岩，花岗岩压顶用同配合比聚合物砂浆做成45度角泛水，采用专用防水勾缝剂，具体做法详（图1）。 

1.1.5质量控制 
    重点控制环节：墙面孔洞封堵、聚合物砂浆配比、石材空鼓、勾缝质量。     
1.2吸水性面砖、砂岩面砖和手工粘土砖墙面渗水原因分析及处理方案 
1.2.1事故特征 
    外墙主体结构为砌体的室内墙面某些部位渗水,影响使用功能。 
1.2.2原因分析 
    除了与湿贴花岗岩有相同的问题外，面砖、砂岩面砖和手工粘土砖表面有大量毛细孔洞，且自身是透水体。 
1.2.3处理方法 
    采用与花岗岩墙面渗水处理相同方案外，在吸水性面砖表面喷涂无色不成膜的憎水性防水材料，用农用喷雾器喷或刷二～三遍。 
1.2.4预防措施及2.2.5质量控制 
同花岗岩外墙方案 
2、阳台、露台渗水原因分析及处理方案 
2.1事故特征 
    阳台、露台混凝土板面渗水。 
2.2原因分析 
（1）阳台、露台结构梁板混凝土振捣不密实。 
（2）“JS”涂料防水层不按规范施工。 
（3）面积较大的阳台、露台分仓缝没有用防水材料嵌填密实。 
2.3处理方法 
（1）采用双组份聚氨酯密封胶嵌填分仓缝。 
（2）用水溶性聚氨酯注浆液对渗漏部位进行化学注浆，注浆量要充分，直至看到原浆冒出为止。 
2.4预防措施 
（1）加强结构梁板混凝土浇捣的质量控制，确保整个结构梁板振捣密实。 
（2）在结构板表面直接涂刷金汤“JS”一布五涂，四周上翻200mm高。 
（3）清除分仓缝内垃圾，采用双组份聚氨酯密封胶灌缝，嵌填密实。 
2.5质量控制 
    加强砼浇捣质量控制，“JS”防水层必须直接涂刷在结构板表面。 
3、阳光房根部渗水原因分析及处理方案 
3.1事故特征 
    阳光房根部翻边渗水。 
3.2原因分析 
（1）阳光房的细部防水构造设计不合理，施工不规范。 
（2）素混凝土翻边基底没清理干净，混凝土浇捣不密实。 
（3）翻边根部外侧没有做泛水及外侧高于内侧。 
3.3处理方法 
（1）将阳光房底框下的聚氨酯发泡剂全部清除，先用聚合物胶乳在铝合金框及砂浆面洗刷一道，等固化后再用聚合物防水砂浆分层嵌填密实，框与墙交接处用耐候胶密封。 
（2）将翻边外侧的粉刷层凿除，用压力水冲洗干净，湿润，涂刷“JS”一布五涂防水层，用聚合物防水砂浆抹灰，泛水坡度≥6%。 
（3）阳光房底框与翻边交接处用硅酮耐候胶密封。 
3.4预防措施 
（1）翻边与结构板混凝土宜一次性浇捣。 
（2）翻边混凝土强度等级不应小于C20，采用插入式振动棒振捣，直至浮浆冒出为止，尤其是翻边与墙体相交两端必须振捣密实。 
（3）混凝土翻边根部涂刷“JS”一布五涂，用聚合物防水砂浆抹灰，泛水坡度≥6%，具体做法详（图2）。 

（4）阳光房型料采用幕墙料，壁厚≥2.0mm，底框严禁拼接，玻璃安装之前内阴角及外部型材拼管缝必须用硅酮耐候胶密封。 
3.5质量控制 
    应重点控制翻边素混凝土浇捣质量、型材底框必须贯通。 
    与室外露台相连的落地门窗翻边渗水也采用相同方案处理。 6、屋面高低跨转角处、烟囱根部渗水原因分析及处理方案 
6.1事故特征 
   屋面高低跨转角处、烟囱根部的防水层施工不规范及混凝土开裂，雨水从缝隙中进入室内。 
6.2原因分析 
（1）高低跨屋面及烟囱连接处的阴角，没有按规定做圆弧，防水层设置不合理。 
（2）防水层没有按要求上翻，或防水层设置在粉刷层上，当粉刷层开裂后，雨水从裂缝中进入室内。 
（3）烟囱风帽引风板高度过高（180mm），遇到斜风雨时雨水直接从烟道进入内部。 
6.3处理方法 
（1）将高跨外墙面粉刷层切割开20～50mm。 
（2）将“JS”防水涂料的收头埋入缝中，再采用聚合物防水砂浆粉刷，转角处抽成半径为50mm圆弧。 
6.4预防措施 
（1）在高低跨屋面相交处，设置高度为250的素混凝土上翻梁，与低跨结构屋面混凝土一次性浇捣。 
（2）在结构板表面直接设置金汤“JS”一布五涂，上翻高度不小于250mm。 
（3）在屋面高低跨转角处、山墙及烟囱根部阴角部位，采用聚合物防水砂浆抽成半径为50mm圆弧，具体做法详（图5）。 
（4）烟囱风帽引风板高度下调至120mm。 
6.5质量控制 
   素砼上翻梁须与低跨结构屋面一次性浇捣。 

7、地下室穿墙管渗水原因分析及处理方案 
7.1事故特征 
地下室穿墙管四周渗漏水 
7.2原因分析 
（1）没有预埋止水钢套管或已预埋,但没有满焊止水环。 
（2）有的穿墙管直径大于500mm，管下方混凝土不易振捣密实。 
7.3处理方法 
（1）在渗水部位进行化学注浆。 
（2）凿除管周或管下部漏水的混凝土酥松部分，用压力水进行冲洗、湿润。先用基层处理剂（水泥：聚合物JSJ胶乳：水 = 1：0.15:适量水）均匀涂（刷），再用细石混凝土（内掺适量聚合物JSJ胶乳）仔细插捣密实，湿养护7天。 
（3）在穿墙管根部≥250mm，剪力墙侧壁：立面≥250mm（在新旧混凝土交接面之外）用金汤“JS”一布五涂加强层处理。 
（4）设置30mm厚聚苯乙烯保护层之后，进行土方回填。 
7.4预防措施 
（1）必须预埋钢套管，其长度等于混凝土墙体厚度，止水环必须与钢套管双面满焊。当混凝土墙体厚度大于500mm时，需设置两道止水环。 
（2）在混凝土浇捣过程中，应特别重视管下方混凝土密实度。 
（3）具体做法详（图7）。 

7.5质量控制 
钢套管与止水环必须满焊，管下方的混凝土必须仔细振捣密实。 
                         
8、关于防水材料控制的几点要求 
（1）“JS”一布五涂厚度不应小于1.2mm。 
（2）在防水层铺贴无纺布时，应与第二道涂料涂刷同时进行，无纺布能极大地提高防水层整体性能。 
(3)待“JS”防水层施工完毕8h（防水层实际干燥时间）后，方可上人施工保护层。 
（4）聚合物防水砂浆配合比：水泥：砂：聚合物“JSJ”胶乳：水=1：2：0.2：适量水。 
9、检查验收 
（2）由于斜屋面无法作蓄水检验，故在雨后或持续淋水2h后进行检验；平屋面应做蓄水检验，其蓄水时间不宜小于24h，同时须做两次检验。 
（2）卫生间、露台、阳台蓄水深度在地面最高处应有30mm的积水，24h后检查是否渗漏，同时须做两次检验。 
（3）其余节点及部位在雨后须做两次全面检查。 
所有检验须做好书面记录，如出现渗漏水应在整改后，再做二次蓄水试验，直到不渗漏为止。 
10、小结 
经调查和业主反映，住宅渗漏水是一个普遍现象。由于建筑类型的复杂化、多样性，以及各种墙体形式、各种屋面形式的设计，给工程防水带来了极大的困难，仅按规范要求施工是无法妥善处理各类防水问题的。因此，工程防水的关键不仅体现在大面积防水工程的质量保证，更为重要的是如何处理各种节点和收头部位的防水质量。要根椐实际工程特点，在施工前制定好切实可行的防水设计方案。 
要确保防水工程质量，须做好三方面的工作：一个合理、可行、完整的防水工程设计方案；对选用的防水材料进行严格的质量控制；落实一支具有防水专业资质的施工单位施工，严格把好施工质量关，三者缺一不可。